鹰觅眼｜万科和泰禾的故事不是喜剧

原标题：鹰觅眼｜万科和泰禾的故事不是喜剧

文/鹰觅君（ID：yingmi909）

君子报仇十年不晚的故事，在地产圈早就上演过。

2008年，恒大冲击港股上市失败，彼时高额债务和对赌压力带来的巨大资金缺口，让许家印整日心急如焚。

当时的万科虽也遭遇流年不利，率先对旗下楼盘进行降价，由此引发的“拐点论”四处弥漫，但万科的资金链依然安全无虞。许家印跑去向王石求援，遭到了后者的断然拒绝。

这个故事在地产圈流传很久，二人均未否认过这一传言。

在许家印碰壁后的第七年，万科遭遇“野蛮人”宝能突袭，就在万科、华润和宝能三者混战最胶着的时候，许家印携91亿巨资踹门而入，一口气吞掉了万科近5%的股权，后来一路增持至14.07%的股份，目标看似直指万科控股权。

这一幕被吃瓜群众称为——

现代版的“王子复仇记”。

圈子就是江湖，有兄弟同心其利断金，就有豪门恩怨。

郁亮不同于王石，他的内敛权谋与王石的张狂草率，在行事上呈现出完全不同的态度。

2019年，一路傲骄一路膨胀的泰禾资金链断裂。对于泰禾的求援，举目望去，彼时同行里只有万科一家伸出了援手（世茂是拣货）。尽管入股条件苛刻，但万科的表态多少还是提振了一下外界对泰禾的信心。

郁亮的态度很明显，一边走一边看。最近，万科与泰禾的合作又前进了一步。这一次，双方规避了战略入股，共同成立了一个资管平台，由万科主导但不入股，泰禾的项目交由平台来运营；平台的LP们，则是被泰禾搞得焦头烂额的那些债权机构。

更近一点的消息是，万科已经调度了一个团队，来协助泰禾操盘项目。鹰觅君获得的信息是，万科团队可能会以个人名义入股平台，这就与万科公司做出了一定程度的切割。

走到这一步，这个帮困扶贫平台的运营机制开始显露出来——泰禾已经得不到债权人的信任，万科团队以个人名义入局做信用背书，债权人会再出一笔费用作为启动资金，平台销售得来的资金首先用来偿还债权机构欠债和支付万科团队所得，万科与平台没有任何利益瓜葛。

这就是郁亮的精明之处了。郁亮是个老好人，但并不傻。他将整件事处理成了——既伸张了江湖道义，为万科树立了口碑，又做到了不让万科湿鞋。

在最近2020年的业绩会上，祝九胜讲话明确印证了这一事实。他的原话是：

“万科帮忙泰禾但‘不会给自己添乱’。”

今年3月初，万科前高管黄耀文加入泰禾担任副总经理，这件事被外界热情解读为万科的暖场准备。毕竟，当年万宝大战之际，现万科总裁祝九胜同学就被“清理”出万科主流管理体系，跑到外围公司暗度陈仓过。

但据鹰觅君获得的消息称，黄耀文的确是万科前高管，不过其入职泰禾与万科没有任何关系；他之前就职的星河控股，也和万科没什么交集。

泰禾的烂局已是板上钉钉，万科绝不会主动去蹚这趟浑水。实际上，泰禾身上也没有多少肉可吃了。

泰禾2020年中报显示，公司可供开发的土地建筑面积只有951万平方米。

上图来自公司2020年中报

按照泰禾2019年的营收结转均价23000元/平米计算，这些地块的货值大概在2000亿左右，而目前泰禾的负债总额已高达1900亿。

这等于说，目前泰禾可供开发的货值，如果卖得好也将将够抵债。这样一个盘子，还不够万科塞牙缝的。

对于泰禾而言，这一平台则是将其拽出死循环的救命绳索。不过，即便平台运作成功，泰禾的故事也不会马上翻转成喜剧。

平台的作用，只是盘活未开发的项目，而对那些已经卖出去的烂尾项目，到现在依然无解。

2018年至2019年，泰禾私自挪用客户的购房款，后资金链彻底断裂，卖出去的项目没钱开发只能停工烂尾。

据泰禾客户对鹰觅君称，所有烂尾项目至今无一正式开工。那些今年初号称已经复工的项目，只是安排一些零星工人敲敲打打假装复工。类似的假复工，早在去年4月就在北京院子二期上演过，最后该项目全年工程进度完成率不到20%。

泰禾这种虚与委蛇的处事态度，将来可能会对平台方客户带来悬念——

被套路入坑？！

谁会想到一向以贵族自居的泰禾，如今不但要屈居人下，沿街卖艺可能还会不受待见。

2017年底，感觉已经站在了人生巅峰的黄其森，喊出了2000亿的目标。结果两年不到的时间，泰禾便走上了穷途末路。

吹牛皮和垮掉之间，只隔了限价这么一个小招。

之前的市场，泰禾“三板斧”——加杠杆上规模，疯狂拿地王，单一豪宅产品线，在当时所向披靡，这让黄其森慢慢失掉了对风险的敬畏心。在调控面前，看似完美的闭环遭到了根本性摧毁。

伏尔泰说过：

使人疲惫的不是远方的高山，而是鞋里的一粒沙子。

2017年以来的这轮调控，深刻改变了房地产的底层逻辑。被一粒沙磨掉的公司，泰禾不会是最后一个。

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