2020房企变阵？恒大赶超万科 华夏幸福跌出30强

　　新浪财经 徐苑蕾

　　2020年的房地产行业经历了一场惊险的过山车——年初疫情突袭，售楼处停摆，销售额几乎归零；下半年“三条红线”管控横空出台，房企加紧供货回款，将全年销售成绩推向17万亿的新纪录。

　　随着行业进入存量时代，开发商之间的竞争或早已成定局。在恒大业绩会上，夏海钧说，“碧万恒”三巨头的地位基本难以撼动。

　　然而，不进则退，暗流依然在涌动。在2020年的房企“肉搏战”中，万科失守多年的“老二”位置，销售规模被恒大赶超。而两家重仓京津冀区域的房企——华夏幸福和远洋集团纷纷跌出30强，滨江集团和龙光集团则替补上位。

　　万科丢了老二宝座 华夏幸福跌出30强

　　国家统计局数据显示，2020年全国商品房销售额达到17.36万亿元，同比增长8.7%，增速比上年提高2.2个百分点。而绝大多数的头部房企去年销售规模均实现增长，且增幅跑赢了平均水平。

　　从行业格局来看，TOP30的阵营整体稳定，但也有部分房企排名出现变化。克而瑞数据显示，在2020年越发激烈的房企“肉搏战”中，万科被恒大迎头赶上，从销售榜的亚军跌落至季军。

　　根据财报数据，恒大和万科2020年销售规模分别为7233亿元和7042亿元，同比分别增长20.33%和11.62%，两家公司在2020年也进一步将TOP3的门槛提升至7000亿大关。

　　近几年来，万科虽然多次表态不争“规模老大”的位置，但公司各区域的销售失衡则犹如一把悬顶之剑，尤其是大本营南方区域陷入瓶颈期，更是成为万科亟待解决的头等大事。今年年初，郁亮内部发言，要求各区域板块要么“做冠军”，要么“抄作业”，各区域的销售压力迫在眉睫。

　　事实上，万科2020年的销售已见好转，11.62%的同比增幅远高于2019年的3.9%。南方区域的销售金额也同比增长18%至1502亿元，在万科销售金额中的占比略提升至21.33%。

　　但即便如此，万科依然丢了坚守多年的“老二”宝座，原因在于，在融资收紧、债务高企的背景下，过去一年，恒大出尽营销招式积极抢收，高调的打折促销活动几乎贯穿一整年。

　　此外，TOP30阵营中也出现了新的面孔，龙光集团从35位上升至23位，滨江集团由31位上升至27位。而华夏幸福和远洋集团则跌出了30强位置，分别从20位和25位跌至47位和36位。

　　华夏幸福和远洋集团都是重仓环京区域的房企。由于京津冀区域限购政策不断升级，这两家房企在华北区域的需求受到抑制，布局城市过于单一从而导致整体销售增速放缓。

　　财报数据显示，华夏幸福2020年房地产销售金额为505亿元，而上年为1029亿元，规模腰斩；远洋集团2020年销售金额为1310亿，与上年的1300亿基本持平。

　　销售乏力的TOP30强房企还有绿地控股和新城控股，两家公司销售金额分别为3584亿元和2510亿元，同比下跌7.63%和7.33%。“新城的下跌是在意料之中的，它和绿地之间的差别主要在于，前者是选择主动放慢节奏，而后者更多偏向于被动。”58安居客房产研究院分院院长张波表示。

　　对于新城和绿地的销售下滑，张波分析认为，新城进一步优化财务指标，尤其是降杠杆的目标非常明确，在此背景下通过转让项目股权、阶段性牺牲销售规模亦在情理之中。而对于绿地来说，也面临着较大的财务压力，尤其是手中有大量的大型自持类商业地产，更是对短期的财务形成较大压力，由此导致拿地和开发的节奏有所放缓。

　　截至2020年底，新城控股剔除预收账款后的资产负债率为74.12%，净负债率43.65%，现金短债比2.61倍，踩了一条红线。而绿地三个对应指标则分别为84.1%、139.2%和0.97倍，踩中三条红线属于“红档”房企。

　　恒大均价降1成 头部房企调低目标增速

　　整体来看，去年全年销售业绩创出新高，主要是由房价的不断走高所带动的。不过值得注意的是，在销售业绩增长的房企中，部分房企出现以价换量情况显著。

　　以中国金茂为例，公司销售规模为2311亿元，同比增幅高达43%。然而，2020年公司销售均价为20469元/平方米，相比起2019年的21485元/平方米下降1016元，降幅达到4.7%。

　　除此之外，中国恒大、佳兆业和旭辉集团的销售均价都出现明显下调，对应每平方米分别下降1336元、1639元和1653元。尤其是恒大，去年的销售均价降幅达到13%。

　　在诸葛找房数据研究中心分析师陈霄看来，对于恒大这类第一梯队的房企来说，业绩规模已经达到较高水平，以价换量是为了维持当前的规模水平和排位。而对于佳兆业等中部阵营房企来说，以价换量更多的是为了实现冲刺业绩和规模扩张的目的。

　　另一方面，销售均价的下跌也与房企产品的结构有关。“例如金茂强化了在二线城市的布局，导致成交均价有所变化。”张波说。

　　在最近的房企业绩会上，融创中国董事会主席孙宏斌判断，新房销售市场将达到20万亿元，中国城市化率还有20个点的增长空间；旭辉控股董事长林中则坚定看多中国，看多房地产行业。

　　虽然房企高管们对行业依旧乐观，但不可回避的问题是，在市场下行叠加“三条红线”的管控之下，房企将面临降负债、促增长的双重挑战。

　　从2020年的目标完成率来看，在TOP30房企中，富力地产、融创中国和中南建设均未达标，完成率仅分别为91.32%、95.88%和97.32%。除此之外，在TOP30房企中，近一半的房企2021年业绩目标预增低于10%，整体目标增幅有所放缓。

　　具体来看，只有佳兆业、龙光、招商蛇口和金地集团4家房企明确将销售目标增速调定为15%以上，而阳光城、荣盛发展、融信集团等5家房企的目标增速则不到5%。

　　业内人士普遍观点认为，未来行业排名的变化会逐步减少，同时哪怕头部房企具有规模效应，但在同一梯队中的房企，销售规模也会存在较大落差，房企上升可能会更加困难。

　　张波预测，今年头部房企整体销量将依然和大盘保持同步增长，整体分化之下头部的稳定性相对更强。但即使是头部房企，今年合作开发的现象依然会增多，尤其在一二线城市的大型地块层面，通过合作的方式降低拿地门槛及风险，同时行业内兼并和项目的转让现象也会有所增加。

　　“头部房企普遍增速较低，业绩规模已经达到饱和状态，尽管再扩大规模，企业所能获得的边际利润的增加也并不突出，所以头部房企更倾向于选择拓展房产开发之外的项目，发展第二增长曲线。”陈霄表示。

责任编辑：李思阳

相关知识

2020房企变阵？恒大赶超万科 华夏幸福跌出30强
招保万金恒大等龙头地产股持续下跌 行业融资收紧了？
“恒大系”跌幅扩大：中国恒大跌近10% 恒大物业、恒大汽车跌近7%
福布斯发布2021全球企业2000强榜单，国内房企万科居首
万科1月份销售额714.7亿元 花162亿元在14城拿地
万科物业收购伯恩？朱保全：在谈
先苦后甜，展现强企魄力
港股恒指大跌2.08% 创科实业跌超6%阿里跌3%腾讯跌2%
向善而生⑩丨6000万人助威，获钟南山感谢：房企武汉抗疫记
港股恒指高开低走转跌 科技股普遍下挫

网址: 2020房企变阵？恒大赶超万科 华夏幸福跌出30强 http://www.shhpp.com/newsview112721.html