世说 | 摩天大楼史话：艰难的500米

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钩沉里的商业笔记：你能看到多远的过去，就能看到多远的未来。

政策背后的原因，可能与安全、资金链、防止盲目投资几个因素有关。

观点地产网近日，国家发改委印发《关于加强基础设施建设项目管理 确保工程安全质量的通知》，其中提到：不得新建500米以上超高层建筑。

而上一年也提到过类似的政策，2020年4月27日，住建部、国家发改委发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，其中指出：一般不得新建500米以上建筑。

仅两字的变动，就让未来的超高层建筑建设面临着无比艰难的500米隘口。

政策背后的原因，可能与安全、资金链、防止盲目投资几个因素有关。

此前的赛格大厦晃动事件，就引发了人们对摩天大楼安全的关注；而且一旦遇到火情，国内的消防的云梯也只能到达100米的高度。

不仅要考虑到人民生命和财产安全，还要考虑到资金链的安全。截至2020年9月，据CTBUH全球高层数据库，国内仍未完工的81栋摩天大楼中，有66栋已经烂尾，摩天大楼的投资巨大，周期长，稍微不慎就有可能资金链断裂，导致烂尾。

就算最后不烂尾，但也极有可能造成浪费。据戴德梁行数据，2020年一季度深圳写字楼空置率24.6%，环比上升2.6个百分点，同期上海空置率21%，北京13.8%，广州5.2%。

而过去几年受政策限制，苏州中南中心由原来的729米调整为现在的499.15米，在500米边缘徘徊；武汉绿地中心也由原来的636米降为475米。

中国现存的超500米摩天大楼还有多少？据观点地产新媒体了解，国内已建成或者已封顶超500米的摩天大楼有5栋，分别是632米的上海中心大厦，596.5米的天津117大厦，592.5米的深圳平安金融中心，530米的广州周大福金融中心，530米的天津周大福金融中心和528米的北京中信大厦。

其中，最具话题性的，要属天津117大厦，它至今为止也只完成了封顶。

天津117大厦艰难

天津117大厦号称世界第二高楼，总投资接近700亿，内部打算建设甲级写字楼及六星级酒店。7层以上建写字楼，94层以上建超五星级酒店，115层为空中高级会所，配有世界最高的空中游泳池；116层建大型餐厅，117层建可旋转的特色酒吧和咖啡厅。

不过，耗时超过10多年的天津117大厦，2008年开始动工，2016年拆除塔吊后就没有太大的动静了，竣工遥遥无期。

117大厦背后的开发商高银地产风波不断，是项目难产的重要原因。

2015年，高银地产遭遇危机，旗下高银地产不仅净利润减少了17%，股价也遭暴跌，直接腰斩，影响到了117大厦的建设进度。

2016年，高银地产通过与中国信达设立合资公司的方式，从信达那融资了将近90亿的资金，用于天津项目的股权和债权投资，双方约定，在限定期限内将117大厦项目完工，拿到销售回款后再还钱。

同年项目拆除塔吊后，117大厦陷入沉寂，90亿的资金也杳无音讯。2020年12月，中国信达宣布起诉高银地产，理由为高银地产并未履行2016年所签订条款，进行还本付息。

到如今，仍没有任何一方接手117大厦。市场曾传闻融创介入收购项目，对此融创、高银均予以否认。

拆又不好拆，接盘也要花大价钱，所以太高的摩天大楼，开发风险还是非常高的。就算开发完了，若出租率不理想，依然会造成大量的资源浪费。深圳的写字楼，就是个例子。

深圳平安金融中心退租

就在2019年，据央视网消息，深圳平安金融中心被一次性退租10层楼，退租面积总计3万平方米。

平安金融中心最早规划建设高度660米，这一高度超过了上海中心大厦，并刷新全世界第二高纪录。最终由于航空限高，该项目调高至600米以下。

平安金融中心被退租，只是当时市场的缩影。实际上，受整体经济形势变化，自2018年四季度以来，深圳写字楼已出现退租潮，包括金融公司、二房东等大面积撤离。

根据当时第一太平披露数据，平安金融中心出租率维持在90%以上。这一数据此后或出现了下滑，2020年三季度平安金融中心对外表示，年内项目出租率共计提高近11%，“正冲刺90%出租率”。

平安金融中心所在的福田区，写字楼的空置率就高达30%。据第一太平披露，去年四季度深圳写字楼租金指数同比下滑了6.3%；2021年第一季度，全市写字楼平均租金同比下滑了5.2%，空置率高达28%。

而戴德梁行指出，深圳仅在2006年、20017年、2012年、2013年和2014年出现过写字楼供不应求的情况，其他年份均是供大于求。据预计，5年后深圳写字楼的空置率将会超过46%。

不单单是深圳，全国写字楼的情况都不容乐观。

据贝壳研究院数据，近十年商办面积年均复合增长率超过10%；截至2020年，商业营业用房面积为29亿平方米。商业地产连续多年处于供应高峰，不断推动写字楼空置率走高以及租金水平下跌。

写字楼空置率不断攀升，恐怕就不是禁止超500米的摩天大楼能够解决的，但不禁的话，空置率怕不是又要攀升了。

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